Andrahandsuthyrning 2026 omfattas sedan den 1 juli av flera förändrade regler i Sverige. Som redaktionen rapporterar Nifamc.se med hänvisning till Hem & Hyra och uppgifter från Sveriges Domstolar trädde en helt ny privatuthyrningslag i kraft den 1 juli 2026, samtidigt som reglerna för uthyrning av bostadsrätt ändrades. För den som hyr ut en vanlig hyresrätt gäller däremot fortfarande jordabalkens särskilda regler om andrahandsuthyrning.
Den största praktiska förändringen gäller privat uthyrning av exempelvis bostadsrätt, villa och ägarlägenhet. Privatuthyrningslag (2026:772) ersatte den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad för avtal som ingås från och med den 1 juli 2026. Den tidigare lagen fortsätter däremot att gälla för avtal som ingicks före detta datum. Det betyder att två olika regelverk kan vara aktuella under 2026 beroende på vilken bostad som hyrs ut och när avtalet ingicks.
Hyresrätt i andra hand – tillstånd krävs fortfarande
Den som själv hyr en lägenhet och vill låta någon annan använda den självständigt måste först få godkännande av hyresvärden eller tillstånd från hyresnämnden. Det gäller även om bostaden lånas ut utan att någon hyra tas ut. Att hyra ut bara ett rum medan förstahandshyresgästen själv bor kvar är däremot normalt fråga om inneboende och behandlas inte på samma sätt.
Sveriges Domstolar uttrycker konsekvensen tydligt:
”Om du hyr ut lägenheten utan lov riskerar du att förlora den.”
(Sveriges Domstolar, information om uthyrning av hyresrätt i andra hand.)
Om hyresvärden säger nej kan förstahandshyresgästen själv ansöka hos hyresnämnden. Ansökan ska bland annat ange varför lägenheten ska hyras ut, under vilken period uthyrningen ska ske och vem som ska bo där. Sveriges Domstolar beskriver ansökningsförfarandet här.
För att hyresnämnden ska godkänna uthyrningen krävs beaktansvärda skäl. Myndigheten nämner bland annat sjukdom, arbete eller studier på annan ort och provsamboende. Den tilltänkta andrahandshyresgästen ska dessutom vara skötsam och hyran får inte överstiga skälig nivå.
Hyresnämnden ger normalt tillstånd för högst ett år åt gången. En ny ansökan kan göras om uthyrningen ska fortsätta. Vid särskilda omständigheter, exempelvis en längre tids arbete utomlands, kan tillstånd ges för en längre period, men enligt Sveriges Domstolar lämnas det normalt inte för mer än tre år sammanlagt.
Hur hög får andrahandshyran vara för en hyresrätt?
För en vanlig hyresrätt är förstahandshyran normalt utgångspunkt. Den som hyr ut får alltså inte sätta hyran fritt efter efterfrågan på marknaden. Reglerna om skälig hyra finns i 12 kap. jordabalken.
Vid möblerad uthyrning får ett möbeltillägg göras, men påslaget får enligt Sveriges Domstolar inte överstiga 15 procent av förstahandshyran. Kostnader för exempelvis hushållsel, bredband eller parkeringsplats får läggas till endast motsvarande de faktiska kostnaderna.
Exempel: om förstahandshyran är 10 000 kronor per månad innebär 15-procentsgränsen att möbeltillägget får vara högst 1 500 kronor. Eventuell el eller bredband kan komma ovanpå detta, men bara med den verkliga kostnaden.
Det är alltså skillnad mellan ett tillåtet tillägg för möbler eller faktiska driftkostnader och ett generellt marknadspåslag på hyran.
En andrahandshyresgäst som anser att hyran varit för hög kan vända sig till hyresnämnden. För avtal som omfattas av reglerna för hyresrätt kan återbetalning av oskälig hyra avse upp till två år bakåt från ansökningsdagen. Efter att hyresgästen lämnat bostaden måste en ansökan om återbetalning normalt komma in inom tre månader.
Bostadsrätt 2026 – lättare att få fortsatt tillstånd
För en bostadsrätt krävs fortfarande samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden för att någon annan självständigt ska använda lägenheten. Otillåten uthyrning kan i allvarliga fall leda till att bostadsrätten förverkas.
Men reglerna blev mer generösa den 1 juli 2026. Tidigare uthyrningar ska numera bara få betydelse vid bedömningen av en ny ansökan om bostaden har hyrts ut i betydande omfattning. Syftet med lagändringen är att en bostadsrättshavare inte automatiskt ska få svårare att få ett nytt tillstånd enbart därför att lägenheten redan har varit uthyrd tidigare.
Hem & Hyra beskrev förändringen när lagen trädde i kraft den 1 juli:
”Tidigare andrahandsuthyrning [ska] normalt sett inte vara skäl för att neka en ny ansökan om uthyrning.”
(Hem & Hyra, 1 juli 2026, om de nya reglerna för bostadsrätt.)
Vilka skäl som kan godtas förändrades däremot inte i grunden. Sveriges Domstolar anger bland annat arbete eller studier på annan ort, provsamboende, uthyrning till närstående och att bostaden tillfälligt är svårsåld. För en bostadsrätt räcker det att innehavaren har ”skäl”, medan reglerna för en hyresrätt ställer det högre kravet ”beaktansvärda skäl”.
Ny privatuthyrningslag ändrar hur hyran bedöms
För privata uthyrningsavtal som ingås från den 1 juli 2026 är den nya Privatuthyrningslagen 2026:772 central. Den gäller bland annat när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut en bostad som inte innehas med hyresrätt. Lagen gäller inte fritidsuthyrning och inte heller när uthyraren regelmässigt hyr ut fler än två separata lägenheter som inte är delar av den egna bostaden.
En särskilt betydande förändring är hyran. Det gamla systemet i lagen om uthyrning av egen bostad byggde på en kostnadsbaserad bedömning där bostadens marknadsvärde, kapitalkostnad och driftkostnader hade stor betydelse. Från den 1 juli 2026 gäller för nya avtal i stället att parterna kommer överens om ett bestämt hyresbelopp.
Hyresnämnden kan ingripa om hyran är väsentligt högre än den hyra som generellt tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade bostäder hyrs ut enligt den nya privatuthyrningslagen. Då ska hyran sättas till ett skäligt belopp genom jämförelse, i första hand med sådana uthyrningar.
Detta innebär att äldre uppgifter om att hyran för alla privat uthyrda bostadsrätter 2026 alltid ska beräknas utifrån bostadens marknadsvärde och en uppskattad kapitalkostnad inte gäller för nya avtal efter den 1 juli. Avtalsdatumet är därför avgörande när hyran ska bedömas. Avtal som ingicks enligt den tidigare lagen före den 1 juli fortsätter att omfattas av det gamla regelverket.
Den nya lagen tillåter dessutom att parterna avtalar om indexjustering av hyran. En sådan ändring får börja gälla tidigast vid ett månadsskifte minst en månad efter att motparten har fått skriftligt besked, och den tidigare hyran måste ha gällt i minst ett år.
Vad ska stå i ett andrahandskontrakt?
För uthyrning av en hyresrätt anger Sveriges Domstolar att ett skriftligt avtal är en fördel eftersom det gör det möjligt att bevisa vad parterna kommit överens om. Vid privatuthyrning enligt den nya lagen gäller att avtalet ska upprättas skriftligt om någon av parterna begär det.
I praktiken bör kontraktet tydligt ange:
- uthyrarens och hyresgästens namn och kontaktuppgifter samt vilken bostad avtalet gäller;
- hyrans exakta belopp, vad som ingår, betalningsdag, deposition om sådan används samt avtalets start- och slutdatum;
- regler om uppsägning, möbler och inventarier samt att avtalet gäller endast under förutsättning att nödvändigt tillstånd till andrahandsuthyrningen erhålls.
Just villkoret om tillstånd rekommenderas uttryckligen av Sveriges Domstolar om kontraktet skrivs innan hyresvärden, bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden har godkänt uthyrningen.
I den nya privatuthyrningslagen anges:
”Ett hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.”
(Privatuthyrningslag 2026:772, 1 kap. 5 §.)
Uppsägning enligt de nya reglerna
För avtal enligt privatuthyrningslagen gäller ett avtal tills vidare om parterna inte har bestämt en viss hyrestid. Ett tidsbestämt avtal upphör när den avtalade tiden löper ut. Hyresgästen har samtidigt rätt att säga upp även ett tidsbestämt avtal så att det upphör vid ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen.
Även ett tillsvidareavtal kan sägas upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Uppsägningen ska som huvudregel vara skriftlig. Hyresgästens muntliga uppsägning kan dock användas om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av den.
Den nya lagen innehåller dessutom särskilda regler om förtida uppsägning från hyresvärdens sida. Bland grunderna finns att hyran är mer än två veckor försenad, otillåten vidareuthyrning, allvarliga störningar, vanvård eller vissa andra allvarliga avtalsbrott.
Tre kontroller före andrahandsuthyrning 2026
För den som ska skriva ett kontrakt under 2026 är det framför allt tre frågor som måste klarläggas före inflyttning:
- Vilken boendeform gäller? En hyresrätt som hyrs ut i andra hand följer andra hyresregler än privat uthyrning av exempelvis en bostadsrätt eller villa.
- Finns rätt tillstånd? Hyresgästen behöver normalt hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd. En bostadsrättshavare behöver föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
- När ingicks avtalet? För privatuthyrning är den 1 juli 2026 en central gräns. Nya avtal omfattas av privatuthyrningslag (2026:772), medan avtal som ingicks enligt den gamla lagen före den dagen fortsätter att regleras av den.
Den officiella informationen om 2026 års lagändringar finns hos Sveriges Domstolar och den fullständiga lagtexten finns hos Sveriges riksdag. De nya reglerna gäller sedan den 1 juli 2026 och är därför utgångspunkten för nya privata uthyrningsavtal under resten av året.
Håll dig uppdaterad: nyheter från Stockholm och världen, smarta hälsotips och viktiga analyser – allt på Nifamc.se. Läs också: Netflix 2026 är fortfarande streamingens kung – här är filmerna och serierna du inte får missaB5