Hyra ut i andrahand 2026 innebär delvis andra regler än tidigare, framför allt för den som hyr ut en egen bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet, rapporterar redaktionen Nifamc.se. Den ersatte lagen om uthyrning av egen bostad för nya avtal och ändrade bland annat hur skälig hyra ska bedömas vid privatuthyrning.
För den som har en vanlig hyresrätt är grundregeln fortfarande strikt: lägenheten får inte lämnas över för självständigt brukande utan hyresvärdens godkännande eller tillstånd från hyresnämnden. För en bostadsrätt krävs på motsvarande sätt bostadsrättsföreningens samtycke eller ett tillstånd från hyresnämnden.
Den avgörande skillnaden 2026 är alltså inte bara vilken bostad som hyrs ut, utan också när avtalet skrevs och vilken lag som gäller för just den upplåtelsen.
Hyresrätt och bostadsrätt följer olika regler
Den som hyr en lägenhet med förstahandskontrakt måste få uthyrningen godkänd innan en andrahandshyresgäst tar över bostaden. Sveriges Domstolar anger att tillstånd krävs även om lägenheten lånas ut gratis. Otillåten uthyrning kan leda till att hyresgästen förlorar sitt förstahandskontrakt.
För en bostadsrätt gäller samma huvudprincip om tillstånd, men bedömningen är generösare. Bostadsrättshavaren behöver ha ”skäl” för uthyrningen, medan en hyresgäst som vill hyra ut en hyresrätt behöver ha så kallade beaktansvärda skäl.
| Fråga | Hyresrätt | Bostadsrätt |
|---|---|---|
| Behövs tillstånd? | Ja, från hyresvärden eller hyresnämnden | Ja, från föreningen eller hyresnämnden |
| Vilka skäl krävs? | Beaktansvärda skäl | Skäl |
| Exempel på godtagbara situationer | Arbete/studier på annan ort, sjukdom, provsamboende | Arbete/studier på annan ort, provsamboende, svårsåld bostad, uthyrning till närstående |
| Risk vid uthyrning utan lov | Förstahandskontraktet kan förloras | Bostadsrätten kan förverkas |
| Vilka hyresregler gäller? | Hyreslagens regler | Privatuthyrningslagen kan gälla |
Sveriges Domstolar beskriver bland annat arbete eller studier på annan ort, sjukdom och provsamboende som situationer som kan ge rätt att hyra ut en hyresrätt. Hyresnämnden brukar normalt ge tillstånd för högst ett år i taget, även om längre perioder kan godtas vid särskilda förhållanden, exempelvis längre arbete utomlands. Domstolarnas information anger att tillstånd i regel inte lämnas för mer än tre år sammanlagt.
”För att få hyra ut en bostad i andra hand måste du först få det godkänt av hyresvärden eller hyresnämnden.”
— Sveriges Domstolar, information om andrahandsuthyrning.
Så söker du tillstånd hos Hyresnämnden
Om hyresvärden säger nej till uthyrning av en hyresrätt kan den som har förstahandskontraktet vända sig till hyresnämnden. Ansökan ska bland annat innehålla namn och kontaktuppgifter, orsaken till uthyrningen, hur länge den ska pågå samt namn och adress på personen som ska hyra bostaden.
För en bostadsrätt ska man först vända sig till bostadsrättsföreningen. Om styrelsen avslår ansökan kan bostadsrättshavaren ansöka hos hyresnämnden och skicka med en kopia av styrelsens beslut. Domstolsverkets ansökningsinformation anger att ansökan bland annat ska innehålla uthyrningsperioden, orsaken och uppgifter om andrahandshyresgästen.
Det finns alltså en tydlig praktisk ordning:
- Begär skriftligt godkännande från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen.
- Ange varför bostaden ska hyras ut, vem som ska bo där och under vilken period.
- Vid avslag: ansök hos rätt hyresnämnd innan uthyrningen börjar.
Ett muntligt besked är betydligt svårare att bevisa i efterhand. Ett skriftligt beslut och ett skriftligt andrahandsavtal ger båda parter ett tydligare underlag.
Ny privatuthyrningslag från den 1 juli 2026
Den största förändringen under året gäller privatuthyrning 2026. Privatuthyrningslag (2026:772) trädde i kraft den 1 juli och ersatte den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad för nya avtal. Avtal som ingicks före den 1 juli fortsätter däremot att omfattas av den gamla lagen.
Den nya lagen gäller bland annat när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet. En av förändringarna är att den tidigare begränsningen till den ”första upplåtelsen” har tagits bort. I stället faller uthyrningen utanför lagen om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter.
Även reglerna om hyrans storlek har ändrats.
Tidigare utgick bedömningen vid privatuthyrning bland annat från bostadens marknadsvärde och ränteläget. Den modellen har tagits bort för nya avtal som omfattas av 2026 års lag. Hyresnämnden kan enligt de nya reglerna ändra en hyra om den ligger väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för andra jämförbara privatuthyrningar.
Det innebär att äldre guider som fortfarande beskriver den tidigare kostnadsbaserade modellen inte automatiskt kan användas för avtal som tecknats efter den 30 juni 2026.
Så mycket får du ta i hyra för en hyresrätt
För hyra ut hyresrätt i andra hand gäller andra regler. Där används den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar normalt som utgångspunkt för vad som är en skälig andrahandshyra.
Om lägenheten hyrs ut möblerad får ett möbeltillägg tas ut. Enligt Sveriges Domstolar får påslaget inte överstiga 15 procent av den hyra som förstahandshyresgästen betalar. El, bredband, parkering och andra tillägg får inte debiteras med mer än den faktiska kostnaden.
Exempel:
Om förstahandshyran är 10 000 kronor per månad och bostaden hyrs ut fullt möblerad blir det maximala möbelpåslaget enligt 15-procentsgränsen 1 500 kronor. Om faktisk kostnad för el och bredband samtidigt är 700 kronor kan ett förenklat räkneexempel bli:
- förstahandshyra: 10 000 kr
- möbeltillägg, högst 15 procent: 1 500 kr
- faktisk kostnad för el och bredband: 700 kr
- totalt: 12 200 kr
Detta är endast ett räkneexempel. Bedömningen av skälig hyra görs utifrån det enskilda avtalet och vad som faktiskt ingår.
”Påslaget får inte överstiga 15 procent av den hyra som du som förstahandshyresgäst betalar.”
— Sveriges Domstolar om möblerad andrahandsuthyrning.
En andrahandshyresgäst som anser sig ha betalat för hög hyra kan vända sig till hyresnämnden för prövning.
Bostadsrättsföreningen kan ta ut en särskild avgift
En bostadsrättsförening kan ta ut en avgift för andrahandsuthyrning om det finns stöd för det i föreningens stadgar. Avgiften får enligt Sveriges Domstolar som mest motsvara 10 procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet.
Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor. Det innebär att den högsta möjliga avgiften enligt 10-procentsgränsen är 5 920 kronor för ett helt år.
Det är en avgift till bostadsrättsföreningen och ska inte blandas ihop med den hyra som andrahandshyresgästen betalar.
Lättare att få fortsatt uthyrning av bostadsrätt 2026
Den 1 juli 2026 ändrades även bostadsrättslagens regler om tillstånd. Kravet på att bostadsrättshavaren ska ha skäl för uthyrningen finns kvar, men tidigare uthyrningar ska vid bedömningen av en fortsatt uthyrning endast vägas in om de har skett i betydande omfattning. Sveriges Domstolar beskriver syftet som en mer generös tillämpning.
Praktiskt kan förändringen få betydelse för en bostadsrättshavare som först hyrt ut av ett skäl och senare vill fortsätta uthyrningen av ett annat.
En bostad som tillfälligt är svårsåld kan också utgöra skäl för andrahandsuthyrning. Sveriges Domstolar anger att tillstånd i en sådan situation normalt ges i högst ett år. Andra exempel är arbete eller studier på annan ort, provsamboende eller uthyrning till en närstående.
Ett skriftligt kontrakt bör reglera mer än hyran
Ett skriftligt kontrakt är inte alltid ett lagkrav, men Sveriges Domstolar rekommenderar skriftlighet eftersom avtalet då kan visa vad parterna faktiskt har kommit överens om. Om avtalet skrivs innan tillståndet är klart bör det uttryckligen anges att kontraktet bara gäller om uthyrningen godkänns.
Ett användbart avtal bör åtminstone ange:
- parternas namn och kontaktuppgifter
- bostadens adress
- hyresperiod
- månadshyra och vad som ingår
- deposition, om en sådan används
- uppsägningstid
- vilka möbler och inventarier som ingår
- ansvar för el, internet och andra kostnader
- villkor om att nödvändigt tillstånd måste finnas.
Fotografier och en inventarielista vid inflyttning kan dessutom göra det betydligt enklare att avgöra vilka skador som fanns innan hyresgästen flyttade in.
Uppsägning och besittningsskydd – två regler som ofta blandas ihop
Vid vanlig andrahandsuthyrning av en hyresrätt kan en andrahandshyresgäst få besittningsskydd efter mer än två års sammanhängande boende. Det innebär inte att personen automatiskt får förstahandskontraktet. Sveriges Domstolar är tydliga med att en andrahandshyresgäst inte får rätt att ta över förstahandsavtalet bara för att personen bott länge i bostaden.
Besittningsskyddet kan under vissa förutsättningar avtalas bort.
”Du som hyr i andra hand får besittningsskydd först när du hyrt längre än två år i följd.”
— Sveriges Domstolar.
Vid privatuthyrning av en ägd bostad ser reglerna annorlunda ut och hyresgästen har inte samma besittningsskydd som vid vanlig andrahandsuthyrning.
Den nya privatuthyrningslagen anger dessutom att ett avtal som gäller tills vidare får sägas upp till ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen. Även en hyresgäst med tidsbestämt avtal har enligt lagen rätt att säga upp avtalet med denna frist.
Skatt på andrahandsuthyrning 2026
Hyresintäkter kan vara skattepliktiga. Skatteverket anger att ett överskott från uthyrning normalt beskattas som kapital med 30 procent. För uthyrning av privatbostad finns vanligtvis ett schablonavdrag på upp till 40 000 kronor per bostad och år, plus ytterligare avdrag beroende på vilken typ av bostad som hyrs ut.
För en privatbostadsrätt får ägaren bland annat göra avdrag för den del av avgiften till bostadsrättsföreningen som motsvarar den uthyrda tiden och delen av bostaden. Även föreningens särskilda andrahandsavgift kan vara avdragsgill enligt Skatteverkets regler.
Skatteverkets grundmodell är:
Hyresintäkter
– schablonavdrag
– tillåtna bostadsspecifika avdrag
= beskattningsbart överskott
På överskottet är skatten 30 procent.
Den som hyr ut via en digital plattform ansvarar fortfarande själv för att deklarera ett skattepliktigt överskott, även om plattformen har lämnat uppgifter till Skatteverket.
Kontrollera detta innan nycklarna lämnas över
Den som planerar andrahandsuthyrning 2026 bör kontrollera fyra punkter innan inflyttning: vilken bostadstyp det gäller, vilket tillstånd som krävs, vilken hyresregel som gäller och när avtalet tecknas.
För en hyresrätt ska tillstånd finnas från hyresvärden eller hyresnämnden. För bostadsrätt behövs föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Vid privatuthyrning måste avtalets datum kontrolleras särskilt eftersom den nya Privatuthyrningslagen gäller från den 1 juli 2026, medan äldre avtal kan ligga kvar under den tidigare lagen.
Officiell information och ansökningar finns hos Sveriges Domstolar, lagtexten finns hos Sveriges riksdag och skattereglerna finns hos Skatteverket.
För den som hyr ut utan nödvändigt tillstånd är konsekvensen betydligt större än en administrativ formalitet: en hyresgäst kan riskera förstahandskontraktet och en bostadsrättshavare kan i allvarliga fall riskera att bostadsrätten förverkas.
Håll dig uppdaterad: nyheter från Stockholm och världen, smarta hälsotips och viktiga analyser – allt på Nifamc.se. Läs också: EU klimatpolitik 2026 – så påverkas Sverige av de nya klimatkraven