Har du hittat fukt, läckage eller andra fel efter att du flyttat in? Då ska du reklamera direkt till säljaren, skriftligt och inom skälig tid. För ett hus kan anspråket som längst drivas i tio år efter tillträdet, för en bostadsrätt gäller en yttersta gräns på två år.
Frågan är vanligare än man kan tro. 22 procent av de tillfrågade uppger att de hittat det de uppfattar som dolda fel efter ett bostadsköp, enligt en undersökning som Verian gjort åt Familjens Jurist (Dagens PS, News55). Reglerna för hus står i jordabalken, 4 kap. 19–19 b §§.
Det här gäller
- Meddela säljaren – inte mäklaren – så fort du märker eller borde ha märkt felet.
- Hus: fel du borde ha upptäckt vid en normal besiktning kan du oftast inte kräva ersättning för.
- Bostadsrätt: köplagen gäller, och efter två år från tillträdet är rätten i regel borta.
Vem ska jag kontakta när jag hittar ett fel?
Säljaren. Mäklaren är inte rätt mottagare av en reklamation, påpekar Familjens Jurist enligt Dagens PS. Fredrik Aldmo, senior jurist där, sammanfattar det så: ”Det absolut viktigaste är att höra av sig till säljaren omedelbart.”
Skriv gärna ett mejl. Då kan du visa både att du reklamerat och när du gjorde det. Beskriv felet så gott du kan just nu – du kan komplettera med mer information senare.
Har säljaren en så kallad dolda fel-försäkring ska reklamationen ändå gå till säljaren. Om försäkringsbolaget säger nej betyder det inte automatiskt att du saknar rätt till ersättning.
Hur lång tid har jag på mig?
| Hus (fastighet) | Bostadsrätt | |
|---|---|---|
| Lag | Jordabalken 4 kap. | Köplagen |
| Reklamera | Inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet | Inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet |
| Yttersta gräns | Fordran preskriberas tio år efter tillträdet | Två år från att du tog emot bostaden |
| Undantag | Säljaren har varit grovt vårdslös eller handlat i strid mot tro och heder | Samma undantag (33 § köplagen) |
Vad som är ”skälig tid” står inte i lagen. Den bedöms i varje enskilt fall, så vänta inte på att samla allt underlag innan du hör av dig. Tidsgränserna för bostadsrätt finns i 32 § köplagen.
Är det verkligen ett dolt fel?
För hus är undersökningsplikten avgörande. Enligt jordabalken kan du inte åberopa ett fel som du borde ha upptäckt vid en undersökning som var rimlig med tanke på husets skick, hur liknande hus brukar vara och omständigheterna vid köpet.
Det gör att ålder spelar roll. Ett tak, ett badrum eller en dränering som närmar sig slutet av sin livslängd är svårt att kalla dolt fel. Har säljaren däremot sagt att dräneringen nyligen gjorts och källaren ändå blir fuktig kan det vara ett fel, enligt juristen i Dagens PS och News55. Det som säljaren lovat eller uppgett väger alltså tungt.
För en bostadsrätt är det mer avtalet och vad du rimligen kunde förvänta dig som räknas. Är lägenheten mindre än vad som angavs kan det ge rätt till ersättning. En höjd månadsavgift strax efter köpet räknas däremot normalt inte som ett fel.
Vad kan jag få?
Beroende på felet kan säljaren behöva åtgärda det eller gå med på ett prisavdrag. Vid väsentliga fel kan köpet i vissa fall hävas. Enligt juristen i News55 slutar ungefär nio av tio tvister i förlikning snarare än i domstol.
Står ni långt ifrån varandra är det klokt att ta hjälp av en jurist innan du kräver något bestämt belopp. Kolla också om din hemförsäkring har rättsskydd som kan täcka delar av kostnaden – villkoren skiljer sig mellan bolagen.
Så gör du – kort
- Dokumentera felet med bilder, datum och eventuella fuktmätningar.
- Mejla säljaren och beskriv vad du hittat. Spara mejlet.
- Läs köpekontraktet, besiktningsprotokollet och objektsbeskrivningen igen.
- Ta juridisk hjälp om säljaren inte svarar eller nekar.
Står du i begrepp att köpa? Läs vår genomgång om att köpa bostad i Sverige – lånelöfte, kontantinsats och budgivning. Och om du själv ska åtgärda felet: här är det som gäller för att renovera hemma med bygglov, ROT och hantverkare.
Texten är allmän information och ingen juridisk rådgivning. Varje fall bedöms utifrån avtal och omständigheter – kontakta en jurist eller din kommuns konsumentvägledning om du är osäker.
Foto: Villor i Smedslätten, Bromma. Bysmon, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.